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海外建設事情

DEVELOPMENT ORDER SUBMISSION(開発申請)

マレーシアでは、建築を行う場合、最初にDEVELOPMENT ORDER SUBMISSION(開発申請:以下DO申請)を行います。
DO申請は開発承認申請です。その後、BUILDING PLAN SUBMISSION (建築計画申請:以下BP申請)を行います。BP申請は日本の建築確認申請にあたります。

DO申請前に開発者もしくは施主はまず、土地登記、官民境界確定等の土地問題、土地の利用計画、開発の種別、基本建築計画、用途、住戸数、駐車場計画等の計画を決定しなければなりません。そのため、このDO申請する前には、施主は各設計者(以下コンサルタント)に依頼し、行政確認を行い、基本計画を作成させる必要があります。

一般的に必要となるコンサルタント

    1. アーキテクト:敷地基本計画、平面計画の作成と、Superintendent Officer (設計監理者:以下S.O)としての役割を果たします。
    2. プランナー:DO申請の窓口となります。役所指導を把握し、計画段階で上記コンサルタントにアドバイスを行います。各地域での経験、知識、ノウハウが重要になります。役所申請窓口のOSC(One Stop Center)に施主代行でDO申請を行います。
    3. C&Sコンサルタント(土木・構造設計者):敷地内外の公共施設整備、構造設計が必要な図面を作成します。
    4. M&Eコンサルタント(設備設計者):敷地内外の電気・給排水・電話等の設備インフラ条件の図面を作成します。
    5. 土地測量士:境界査定、測量、土地インフラ埋設等の調査を行い、上記コンサルタントの図面の基礎情報を提供します。

以前は上述のコンサルだけで十分でしたが、昨今はマレーシア、特にクアラルンプール地域での開発指導が厳しくなる傾向があり、用途や計画規模によっては以下のコンサルタントが必要となります。

  1. ランドスケープアーキテクト:地方自治体の計画に応じて、緑化計画を行い、必要図面を作成します。5%程度の敷地内緑化が必要になります。
  2. 交通コンサルタント:主に商業用途では交通調査を実施し、Traffic Impact Assessment(交通影響評価:TIA)を提示します。マレーシアは車社会の為、建築による交通渋滞の影響を予め予想し、場合によっては道路路線を増やし、信号の移設、増設当の公共整備を行う必要があります。

これらのコンサルタントの情報、設計内容をまとめるのはSOとしてのアーキテクトで、申請はプランナーが行いますが施主側の窓口としてプロジェクトマネージャー(以下PM)が全体プロジェクトを把握し、各コンサルに指示をします。

DO申請はOne Stop Center(以下OSC)と呼ばれる地方自治体窓口に提出します。
申請の具体的なフローは以下の図のようになっており

2.jpg

日本の開発フローに似ています。

役所申請の受付をまずオンラインで行う点がマレーシアの最近の傾向となっています。申請内容に従い、公共施設整備の指導、合意を行い、開発計画の承認を行います。このプロセスは計画規模によって異なります。DO申請には約6か月から長い場合には2年ほどかかる場合がありますが、最終的には承認されます。

日本の開発申請と異なる2つの点

  1. 接道道路の官民査定や土地境界の民民査定、土地分筆、合筆や所有権移転が完了もしくは完了予定でないとDO申請はできません。要は土地関連の問題は全てクリアにせねばなりません。
  2. 敷地内計画だけでなく建築の用途や規模がこの段階で審査され、承認されます。建築規模の増減が発生した場合、一部用途が変わった場合には、変更申請もしくは再申請が必要となります。

OSCは、地方自治体所管の役所部門の調整役として、またSYABAS(水道局)、TNB(国営電気事業者)、IWK(下水道局)などの外部の承認機関に対しても調整役として機能します。OSCは日本の開発指導課と似ていますが、日本では電気事業者や電話通信事業者のインフラ整備の対応は行わない為、調整対応部署や役割は日本の開発指導課より幅が広く、かつ重要な役目を負っていると言えるでしょう。

主だった協議窓口(部署)

  1. SYABAS(水道局):計画内容対し、現状の水道供給計画が十分であるか否かを調査し、追加整備が必要な場合は開発者に負担工事を要求します。
  2. TNB(国営電気事業者):計画内容対し、現状の電気供給計画が十分であるか否かを調査し、追加整備が必要な場合は開発者に負担工事を要求します。
  3. JPS(河川局):大規模開発では雨水流量調査のための報告書Urban Stormwater Management Manual for Malaysia(以下MASMAレポート)の提出を求められ、開発域によっては宅内雨水貯留槽の設置が必要となります。
  4. IWK(下水道局)::計画内容対し、放流許可、現状の下水計画が十分であるか否かを調査し、追加整備が必要な場合は開発者に負担工事を要求します。必要に応じてSTP(浄化処理槽)の設置を求められます。
  5. SKMM(MCMC):SKMMはマルチメディア局と呼ばれ、電話、インターネット等の通信関連のインフラ供給計画が十分であるか否かを調査し、追加整備が必要な場合は開発者に負担工事を要求します。
  6. BOMBA:消防局です。図面提出の必要はありませんが、一般的にDO申請前には管轄地域のBOMBAの窓口に行き、基本計画が消防計画を満たしているかどうか確認を行います。

上記協議窓口からの指導内容をOSCが集約し、レターを発行し、プランナーが施主代行で役所指導内容を各コンサルに伝え協議します。

指導内容への対応

申請計画の指導内容への対応に対して、PM(プロジェクトマネジャー)がコンサルタントチームと開発者側を調整します。毎週、或いは隔週程度の定例会議を行い、申請図面、質疑回答への対応を調整が必要となります。
さらにOSCの役割がユニークなのは計画の大幅な変更が見込まれない場合、OSCへはDO申請だけでなく、BP申請を同時に申請することができます。日本で言うと開発申請時に確認申請を同時に申請する事ができると考えて頂ければ良いでしょう。システムだけみれば日本より効率的になっています。

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